住宅購入の準備

住宅購入の準備

不動産購入の準備

あなたの未来未予想図の中に不動産の購入はありますか。

 

未来予想図を確実にするためには、不動産を購入準備活動が必要です。

ほとんどの方は、不動産購入の準備なんて必要なの?と思っておられる方がほとんどだと思います。

ネットなどで流れは確認できますが、意外と検討しなくてはならない事が多く、すべてをご理解いただく事は大変です。

 

ですがやはり知っておいてしただいた方が良い事はたくさんあります。

皆様にご紹介させていただきます。

 

 

不動産購入の基本的な流れ

 

 

不動産購入の一般的な流れですが、新築も中古の一戸建て、マンションもこの流れが基本となります。

但し、一戸建てで注文住宅の場合や、中古戸建でリフォームをされる場合など、状況に応じて変わりますので、一般的な流れとご理解下さい。

1.資金計画・購入する住宅のイメージの検討

購入したい住宅の検討(新築か中古か?一戸建てかマンションか?)

地域の検討 どこに住むのか(駅近、住宅街、学校区)

資金計画の検討(貯蓄・住宅取得資金の贈与の有無・借入する住宅ローンの金額など)

購入時期の検討

資金計画の作成(将来の予測をした上で、支払い可能額やイベントの検討

毎月の返済額の検討、決定

住宅購入を考えはじめたら最初にするべきことは、購入物件の種別や資金計画を検討することです。購入物件の種別とは、「新築・中古」「一戸建て・マンション」といったものです。

また、資金計画を検討するには、貯蓄額のうちいくらを頭金に使えるのか、両親から住宅取得資金の援助、税金、借入額、毎月の返済額、といった住宅購入に関する金額のことを一つずつ考えなくてはなりません。

さらに購入後の事も建都する必要があります。

将来の人生設計とそれぞれのライフステージで必要な資金の件、子供の出産、教育資金、車の買い替え、生命保険など。

こういったライフプランを考えていくなかで、住宅の購入時期を数年先に延ばすなどと再検討することもありうるでしょう。

 

2.物件の見学と購入物件の絞り込み

広告(ネット、チラシなど)のチェック

物件の見学(不動産会社の案内、モデルルーム、オープンハウス、展示場など)

物件の絞り込み

費用確認(仲介手数料、固定資産税額、登記費用、保証料、火災保険、引越し費用、不動産取得税)

第三者の住宅診断(中古の場合)

リフォーム予算の検討(中古の場合)

 

具体的に購入する物件を見学する段階です。新聞折り込み広告やインターネットなどで物件情報をチェックし、現地に物件見学へ行きましょう。

複数の物件を比較検討することで、自分たちが何を重視するべきかどうかが見えてきます。いくつかの物件を見て良い物件に出会わないときは焦らず、待つことも大事です。

良い物件が見つかったときには、すぐに契約するのではなく、条件を再確認いたしましょう。

リフォームを行う場合は、リフォームを行うのに必要な額を確認しておきましょう。

 

3.住宅購入の申し込み・住宅ローンの事前審査(仮審査)

 

購入の申込(申込書の提出)

価格交渉

事前審査の申込み(金利、金利計算方法、期間)

住宅ローンの事前審査(仮審査)の結果確認

 

購入する物件を絞り込み問題がなければ、購入の申込を行います。申込書に署名・捺印して売主へ提出します。不動産仲介業者がある場合は、その仲介業者を介して提出します。

購入価格に関して価格交渉する場合には、この申込書を提出するタイミングで行うことが一般的です。書面で購入の意思をはっきり示していない段階では売主が価格交渉には応じてもらえないことが多いです。

また、申込みする際には、購入申込金を支払う事があります。金額は10万円程度です。申込金として50万円や100万円などと高額な金額を要求されることがありますが、本来申込金は冷やかしを防止する意味合いと、安易な申込みの撤回を防止する為にいただくケースが多いので、そのような高額の申込金を出させる不動産業者は、気をつけて下さい。

 

購入の申込をしてすぐに、金融機関に対して住宅ローンの事前審査(仮審査ともいう)を行うことが多いです。契約後の本審査の前に、住宅ローンの融資を受けられそうかどうか仮に審査するものです。通常は金融機関の3営業日程度で結果がわかります。

通常年収の倍率や年収の割合で予測できますが、注意点が一点、原状の借入先を記入する場合、敬愛電話の記載を忘れてしまうケースがあります。

些細な事ですが、記載漏れが原因で借入NGとなるケースもあります。

 

 

4.住宅購入の手付金の支払いと契約

 

重要事項説明書と売買契約書の確認(用語の意味、不明点の質疑応答事項の確認)

契約解除条項の確認

契約書に署名・捺印

手付金の支払い

 

価格交渉や住宅ローンの事前審査の結果が出れば、いよいよ契約です。建売住宅や分譲マンション、中古住宅の場合は「売買契約」です。所有する土地に建物の工事を発注する場合は「建築工事請負契約」です。建築条件付土地を購入する場合など、注意しなければならないことも多く、契約は大事なものですので、よく確認しましょう。

 

「売買契約」である場合は、売買契約書と重要事項説明書を契約日よりも前に入手しておき、じっくり読んでおきましょう。

特に契約を解除できる場合の違約金・瑕疵担保の責任・融資特約の条項等については要注意です。

わからない点があれば、恥ずかしがらずに積極的に不動産業者へ質問して下さい。

「建築工事請負契約」の場合も契約書と約款を契約日よりも前に入手してチェックするようにしてください。

契約を交わした後は、簡単に後戻りできませんし、また話が違うと思っても契約書及び重要事項説明書に書かれている内容が優先しますので、今まで不動産会社からお聞きになられた内容と一致するかどうかのチェックは念入りに行って下さい。

契約の当日は、書面を基にしっかり説明を聞き、不明点を遠慮せず質問し納得してから、署名・捺印するようにしてください。

打合せしていたことで契約書類に記載がないことは、出来る限り特約事項としての記載や覚書等の取り交わし、打合せ議事録など、書面に残すとよいでしょう。

この契約の際には手付金を支払います。現金で手付金を用意することもありますが、振込することも多いです。

 

 

5.住宅ローンの本申し込みとローンの承認

 

住宅ローンの本申込

金融機関にて必要事項記載

添付書類の提出

審査と融資の承認

融資額の減額等があれば購入計画を再検討し購入判断を行う。(違約解除の可能性)

融資不可の場合は、契約の無条件解除(融資特約期間内であれば、無条件解除となります。)

中古の場合には住宅診断を利用して建物の状況(施工不良が無いか、ひどい劣化が無いか等)をチェックします。

 

契約後は、住宅ローンの本審査の申し込みを行います。原則として、契約前に実施した事前審査と同じ金融機関に限らず他の金融機関に申し込みしても構いません。不動産業者に相談しながら進めてください。

本審査は1週間ほどかかりますので、融資特約の期日(短いと2週間程度)に間に合うように申込みを行って下さい。

利用する住宅ローン選びは、このときまでに済ませておくことになりますが、できれば物件を絞り込んだ段階で詳しく比較検討しておくことが望ましいです。

住宅ローンの本審査の結果、事前審査と違う内容の結果が出てしまうケースもたまにあります。

融資が否認された場合、融資特約の期日内であれば無条件解約となります。

また、融資は可能であるが、融資額が希望額に満たないこともあります。

この場合、別途に不足資金を用意するか、購入をあきらめるか検討しなければなりません。検討する時間はあまりありません。

6.住宅の引渡し前の立会い時の確認とチェックポイント

 

購入物件の建物の状況確認(畳・襖・壁・床、設備など)

境界の確認

越境物の確認

補修工事と補修後の確認(再確認)

金銭消費貸借(金消)契約の締結

引渡日を保証開始日とする火災保険の締結

 

住宅ローンの承認を得て引渡しへと移る前に、購入する物件の最終確認を現地にて行います。

新築住宅であれば、施工の品質(施工不良などがないか)を詳細にチェックしなければなりません。このタイミングで施工不良を売主や施工会社へ指摘して補修してもらう必要があるからで、非常に大事なことです。

特に一戸建て住宅の場合は、構造部分や施工ミスの多い断熱工事などチェックすべき項目が多く、専門性が高いために第三者の専門家による住宅診断(ホームインスペクション)を利用するケースもあります。金額的には5万円前後です。

引渡し前の立会いでチェックし指摘しておかなければ、後々の対応を求められないこともあります。

ちなみに、施工不良などが見つかった場合には、その補修工事をして頂いてから、再度現地で補修後の状態を確認してください。補修が完了していない場合には再度、補修工事を要求しなければなりません。

現地で確認することは建物の状態だけではなく、境界が明確であるかも確認しなければなりません。必ず現地で売主と一緒に立会いの上で実施してください。

 

 

 

7.残代金の支払いと引渡し

 

住宅ローンの融資実行と残代金の支払い

登記手続き

金員の清算

鍵の引渡し

 

家電購入

引越し

税金の支払い(不動産取得税)

多くの場合、金融機関にて住宅ローンの融資実行を行い、その場で融資金(借入金)を売主へ支払います。

同時に自己資金の残額も支払います。住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)はこの融資実行日よりも前に締結することが多く、住宅ローンの契約日と融資実行日が別となります(同日の場合もあり)。

所有権を売主から買主へと移転する登記申請を行うための書類作成と申請も行います。新築住宅の場合は、建物については所有権移転登記ではなく保存登記を行うことになります。

このときにはじめて登記費用の明細を示されることもありますが、指定で無ければいくつか見積もりを取っておかれると良いと思います。

指定の場合でも、値引き交渉はできますので、不動産会社に交渉してもらいましょう。

登録免許税とは別に、報酬として所有権移転と抵当権設定で10万円以下でもやっていただく事は可能な場合が多いので交渉してみましょう。

 

最後に鍵の引渡しを行います。所有権はこの日をもって買主へと移転することになります。これ以降は買主が自由にいつでも建物へ入ることもできます。

 

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