どうする親の家?

空き家対策特別措置法

空き家対策特別措置法の基礎知識

空き家対策特別措置法が、全面施行されています。自治体の権限が法的に位置付けられ、空き家対策に本格的に取り組み始めた自治体も少なくありません。

空き家対策特別措置法は、もともと近隣環境などを悪化させる恐れ(倒壊や雑草で害虫などの生息)がある空き家(「特定空家」)の所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告・命令できる法律です。勧告を受けると固定資産税の優遇を受けられなる他、命令に違反したら50万円以下の過料、さらに自治体が所有者の負担による強制撤去も可能となりました。

 

 

空き家対策特別措置法のポイント。

間違えないで下さい。こうすれば空き家認定されないと申し上げている訳ではありません。

このような状態になるまでに、所有者の方々で解決をしていただければと思っています。

 

もともと管理者(所有者)に求められている事項

きちんと管理を行い、近隣に迷惑をかけないようにする

ほとんどの方が勘違いされている事項

相続した土地を、相続放棄をしたとしても、国庫に帰属するまでは管理者として管理をしていく義務があります。

家が倒壊して、周りに損害を与えた場合でも、損害賠償責任を負う可能性もありますので、お気をつけ下さい。

 

 

  1. 市町村に立ち入り調査権が付与されます。

特定空き家と判断すべきかどうか調べるため、市町村に立ち入り調査の権限が与えられました。

空き家の所有者が立ち入り調査を拒めば、20万円以下の過料が科せられます。

  1. 撤去や修繕など指導・勧告・命令がだせるようになりました

特定空き家と行政が判断すると、その市町村長は、所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう、助言または指導、勧告、命令ができます。この順に3段階で是正措置が実施されます。

  1. 固定資産税の住宅用地特例から除外できるようになりました。

特定空き家と判断され、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。

勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例から除外され固定資産税などが最大6倍まで跳ね上がります。

なお、所有者が、勧告または命令の内容を実施し、その勧告または命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、再び特例が適用されます。

 

  1. 命令に従わなければ50万円以下の過料、強制撤去が科せられます。

勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。

命令に従わなければ、50万円以下の過料を科せられます。

市町村が強制的に撤去するなど行政代執行が可能となっています。

費用は所有者から徴収されます。

命令が出された特定空き家には、その旨の標識が立つことになります。

 

特定空き家とは

市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家が「特定空き家」です。
空き家対策特別措置法では、次のどれかに該当する空き家を「特定空き家」と定義しています。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

市町村が特定空き家と判断し是正措置を講じるには、その空き家が上記1~4の状態にあるかどうか、加えて、周辺に及ぼす悪影響の程度を判断します。
特筆すべきは、判断は行政ですが、情報提供は、近隣住民からも可能です。
つまり隣地の方が迷惑と判断されれば、調査をされる可能性が高いという事です。

 

特定空き家判断の参考規準

1.倒壊など危険となるおそれのある状態

部材の破損や基礎の不動沈下などによる建築物の著しい傾斜。

基礎と土台の破損・変形・腐朽など建築物の構造耐力上主要な部分の損傷。

屋根や外壁などの脱落・飛散のおそれ。

擁壁の老朽化など・・・

2.衛生上有害となるおそれのある状態 

建築物が破損し石綿が飛散する可能性。

浄化槽の破損による臭気の発生。

ごみの放置・不法投棄による臭気の発生。

ネズミ、ハエ、蚊等の害虫生物の発生など

3.景観を損なっている状態 

景観計画や都市計画に著しく適合しない状態になっている。

屋根や外壁が外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。

多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態。

4.生活環境の保全上不適切な状態

立木の腐朽・倒壊・枝折れ。

立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げている。

動物が棲みつくことによる周辺への影響。

不特定の者が容易に侵入できる状態など。

5.周辺へ悪影響の及ぼす程度

周辺の建築物や通行人などが被害を受ける状況にあるかどうか

狭小な敷地の密集市街地に位置している場合。

通行量の多い主要な道路の沿道に位置している場合等。

愛知県の空き家の数は現在 総戸数313.3万戸に対し34.4万戸あります。

また空き家は、これからもどんどん増えていきます。

 

 

Q.では、どうする事が正解なの?

   A.将来、実家に住む可能性があるかないか。

     将来、実家に住む可能性がある場合

1.維持・管理する

2.期限を区切って貸す(定期借家契約)

 

              将来、実家に住む可能性がない場合

1.当面、維持管理する

2.売却する

3.賃貸に出す

 

いずれにしても、「コストをかけて維持するのか」「処分(売却)するのか」を決めなければいけません。

しかし、バブル時代の土地神話がありますので、その決断までには一定の期間を要します。

時期が来れば上がるのではないのか。

先祖からの土地を安易に売却して良いのか。

所有者が複数お見えになればなおの事意思統一は難しくなります。

 

言い切る事は出来ませんが、少子高齢化の時代がきます。

勤労現役世代が少なくなれば、土地の需要は減ります。

土地の需要については、交通の便や環境などによって二極分化すると予想されます。

 

今不動産需要を支えているのは、低金利政策であるといっても過言ではないと思います。

なぜなら購入者年齢層が、20台半ば、年収400万円前後と低年齢化、低所得化しているからです。

また年金代わりにアパート経営などに手持ち資金を活用されているのも、定期預金の利息が一回の時間外ATM使用でなくなる金利の低さが、大きな原因です。

その上で、活用すれば利益が出る。または土地価格が上昇すると判断されたのであれば、維持管理をしてそのまま持ち続ける事は問題ありません。

あくまでも皆様のご判断です。

ただし、決められないからといって、空き家になった実家を何もせずに放置することは避けなければいけません。

空き家に対する世間の目が厳しくなっていることに注意する必要があります。

このような事例があります。

自宅を売却したいと思い、売り出しをしました。

一向に売れません。

価格も相場ですし、近くに嫌悪施設があるわけでもありません。

アクセス数や問合せは多い状況です。

価格変更を行いましたが、同じです。

周りを見渡してみました。

隣家が放置された空き家でした。

購入者から見ればゴミ屋敷に見えた可能性があります。

この事は、いつでも自分に跳ね返ってくる可能性があります。

管理されていない空き家は、隣家にとって財産の価値を脅かす存在です。

弊社を上手に活用して下さい。 

これまでは、売却することを決めてから、不動産会社に査定を依頼するケースがほとんどでした。

しかし、弊社では、空き家が社会問題になっていることから、様々なサービスを行う事が可能です。

空き家を所有している場合は、売却するという決断に至っていなくても、様々なご提案が可能です。

今までの経験から、ご自身での管理では、大体3年から5年で根を上げる方がほとんどです。

 

ご提案の一例

空き家の管理  管理費用及びメニューの提示

空き家や土地の活用のご提案 必要経費等の試算

賃貸管理  賃貸相場の提示及びリフォーム費用の算出

売却情報の提示 市場相場価格等

 

あなたの気持ちに寄り添って対応します。

是非ご相談下さい。